胡润研究院与万国置地于近期联合发布《2017中国高净值客户海外置业展望》(报告全文可在官方网站下载)。在28页的专业报告中,胡润研究院首次推出两个指数:“2017全球房价指数”和“2017海外置业投资回报指数”。
前者自不需多言,而后者则是当地的房价年涨幅+租金收益率+当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。同时,报告剖析了中国高净值人群海外置业的特征,阐述了主要国家房地产市场回顾与展望。
首先,让我们来看看在过去的2016年,全球房价上升幅度最大的十个城市。
城市 年度涨幅 国家
1 合肥 48.4% 中国
2 厦门 45.5% 中国
3 南京 42.0% 中国
4 无锡 34.3% 中国
5 深圳 31.7% 中国
6 杭州 31.3% 中国
7 上海 31.1% 中国
8 福州 28.8% 中国
9 郑州 28.1% 中国
10 北京 27.5% 中国
是的,结果非常触目惊心,全球十大房价上升幅度最大的城市全部在中国!而胡润也在报告中表示,“不可思议,全球十大房价涨幅最大的城市都在中国,温哥华(排名第11位)也是中国人炒出来的。”联系到1月份央行公布的新规,我们轻而易举地得出以下的结论:“如果仅仅是追求投资收益,您的资产根本不用投向海外,在国内运转就可以实现资产的收益最大化”。
然后总有部分国内投资者基于种种原因,将目光投向了海外市场,而这些客户就是胡润所谓的高净值客户,也就是所谓的个人金融资产和投资性房产等可投资资产总值较高的社会人群。在我国,主要由中小企业家、私营矿主、房地产商、上市公司高管以及成功投资人士构成;他们的投资追求的特点有:财富持续增值的需求、子女留学和移民需求、健康养生需求、税务筹划需求、信贷融资需求。而海外置业投资回报指数的推出,为这部分人群进行海外置业提供了可供参考的依据。
经济学上有个非常著名的“巨无霸指数”,指的是购买力等价原理在现实生活中的实际体现。根据这个理论,总收入的多少和居民实际购买力并没有实际意义,在一个总收入为100,而巨无霸价格为20的国家,居民购买力是5;而一个总收入是90,巨无霸的价格仅为15,居民的购买力达到了6。
这一指数的推出,使得单纯的收入或价格不再具有经济学上的意义。而海外置业投资回报指数则类似地将房产价格更多地纳入到经济学上的概念中,以这三个城市为例,温哥华房价年涨幅25.5%,租金收益率4.6%,汇率涨幅6.7%,三项相加得投资回报率36.8%;奥克兰房价年涨幅16.6%,租金收益率3.1%,汇率涨幅12.8%,三项相加得投资回报率32.5%。伦敦房价年涨幅10.9%,租金收益率3%,而汇率跌了11.9%,三项相加得投资回报率才2%。
因此,我们得出的结论是,海外投资的重点,不再是单纯的投资地的房价年涨幅,而必须考虑到本地租金收益、人民币与当地货币汇率等多个因素。
万国置地·胡润海外置业投资回报指数2017
城市 投资回报率 国家
1 温哥华 36.8% 加拿大
2 奥克兰 32.5% 新西兰
3 惠灵顿 31.1% 新西兰
4 悉尼 30.1% 澳大利亚
5 维多利亚 29.2% 加拿大
6 波特兰 28.8% 美国
6 大阪 28.8% 日本
8 北海道 28.4% 日本
8 墨尔本 28.4% 澳大利亚
10 东京 28.3% 日本
上表摘录了2016年海外投资回报最高的十个城市,而泰国的曼谷以12.4%的比例居于第38位,是全东南亚第一的城市;而且泰国,是全亚洲第二(第一名自然是日本,2016年人民币对日元大幅贬值)的国家,中国香港仅7.7%,排名仅44!
另一方面,高净值人群对于海外投资的驱动因素以“分散风险”为首要考量,而子女教育也相对重要,因此“学区房“深受投资者欢迎。泰国,由于其距离中国距离相对较近,外汇进出自由;教育机构众多而深受投资者青睐。在获取海外房产投资信息方面,“朋友亲戚推荐”是他们最信任的渠道,占比28.2%。
但是,“投资地相关的法律法规、政策”等同样也是朋友亲戚的盲点,所以, 在被问及“购置海外房产遇到的困难”时,高净值人群普遍认为“对海外当地的经济与法律环境不了解”是进行海外房产投资的最主要挑战,该部分人群占比高达六成。同时相比投资国内房产来说,购买海外房产时复杂和繁琐的过程以及较高的维护与持有成本,也给他们带来了一定的困扰。
因此,一些可以提供海外投资房产“一站式”服务的渠道,将成为高净值人群进行海外置业的一大需求。比如,亚洲大众置地,就以其专业的置业服务,受到众多投资者的肯定和青睐。